Блок І. АКТУАЛЬНІ ПОДІЇ
1. Фінансування будівництва в світлі Закону України «Про ринки капіталу і організованих товарних ринках»:
• визначаємо сферу регулювання;
• види організованих і неорганізованих ринків; (А) деривативи на поставку нерухомості / майнових прав на нерухомість (українське застосовується право):
• співвідносимо поняття ПКУ та Закону: деривативи vs деривативні контракти, форвардні контракти та форвард;
• чи є форвардний контракт на поставку майнових прав на нерухомість фінансовим інструментом? Що таке фінансовий інструмент і чому не кожен деривативних контракт є фінансовим інструментом;
• коли при роботі з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми; і чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативних контрактів, які не є фінансовими інструментами;
• чому робота з деривативами на поставку майнових прав на організованому ринку (БТМ, ОТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою, зокрема про реєстрацію специфікацій і генеральних договорів в НКЦПФР
• що таке позабіржова торгівля деривативних контрактів і навіщо потрібен публічний аукціон;
• торговий репозиторій як обов'язковий фігурант в умовах відсутніх підзаконних актів;
• оцінка правових наслідків недотримання норм Закону, зокрема, для дійсності деривативних контрактів;
• практика застосування закону в контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року (Б) деривативи на поставку нерухомості / майнових прав на нерухомість (іноземне застосовується право) - як уникнути відкритих питань Закону і вийти з-під його дії:
• правове обгрунтування незастосування норм Закону в разі укладення деривативів за межами України;
• чи можуть іноземні деривативи бути активом українських венчурних фондів?
• чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, що здійснюються українськими суб'єктами
• хто і як може оскаржити, визнати недійсним іноземний дериватив;
• практика і результати роботи US Electronic Trade з українськими деривативами. (В) цільові облігації крізь призму Закону:
• поняття цільових облігацій і умов їх випуску;
• вимоги до емітента цільових облігацій;
• порядок розміщення та обігу цільових облігацій;
• документообіг при роботі з цільовими облігаціями;
• обґрунтування «звичайної ціни» при поставки майнових прав в процесі погашення цільових облігацій;
• чому цільові облігації були і залишаються високоризикових інструментом залучення коштів в будівництво або що таке дефолт в світлі нового Закону та чи можливо його запобігти; (Г) чому інші цінні папери (заставні, опціонні сертифікати та сертифікати ФОН) відродилася своєї актуальності після вступу в силу Закону
2. Юридичний аналіз новел законопроекту №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»
• Сфера застосування майбутнього закону або на які проекти він не буде поширюватися;
• «Замовник будівництва» і «девелопер», як можуть бути врегульовані відносини між ними, оцінка ризиків для кожної зі сторін;
• Коли і хто може залучати кошти в будівництво від покупців?
• Реєстрація спеціальних майнових прав на подільний і неподільний об'єкт незавершеного будівництва: процедури і правові наслідки - моделюємо як це буде працювати на актуальних прикладах; Чи може реєстрація розглядатися як захист від недобудови і шахрайства, або це тільки додаткові витрати;
• Чергові виняткові способи залучення коштів в будівництво - хай живе договір купівлі-продажу майнових прав, зокрема як складова деривативних контрактів. Майбутнє ЖБК без асоційованих членів з урахуванням норм законопроекту. Нова зарегульованість дискредитували себе ФФБ
• Гарантована («знерухомлених») частина об'єкта будівництва, тобто та частина, яку заборонено продавати в процесі будівництва - як це буде працювати і як її будуть обходити.
• Номенклатура накладних витрат покупця і замовника будівництва при залученні коштів у будівництво.
3. Події з практики за 2021 рік
• результатів податкових перевірок по інвестиційним договорам, за попередніми договорами, які використовуються через ІСІ та за форвардними контрактами;
• роз'яснень регуляторів;
• судової практики. Прогноз розвитку подій в якості системи висновків
Блок II. ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ. ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ «ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА»
2.1. Огляд актуальних механізмів структурування відносин зі стратегічним інвестором. 2.2. Комплексна забудова.
2.3. Оптимальні договірні конструкції для врегулювання відносин замовника будівництва і стратегічного інвестора.
2.4. Способи захисту інтересів замовника будівництва. Моделювання ситуацій.
2.5. Способи захисту інвестицій стратегічних інвесторів. Моделювання ситуацій.
2.6. Ризикові ситуації: способи їх врегулювання в залежності від статусу сторони Договору.
Блок III. ПРОДАЖ садових та дачних будинків
3.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови. Варіанти структурування продажів: земельну ділянку + будинок; таунхауз; частина житлового індивідуального будинку, яка стане майбутньої квартирою.
3.2. Податково-правовий потенціал інститутів спільного інвестування (венчурних фондів) і житлово-будівельного кооперативу для цілей реалізації проектів котеджної забудови: перелік актуальних операцій і витрати, пов'язані з їх реалізацією.
3.3. Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:
• Правові та податкові принципи вибору варіанта;
• Юридичний аналіз варіанту залучення інвестора в якості покупця акцій фонду: опис, переваги та недоліки;
• Юридичний аналіз варіанту залучення інвестора в якості покупця деривативів: опис, переваги та недоліки;
• Юридичний аналіз варіанту залучення інвестора в якості учасника ЖБК: опис, переваги та недоліки.
Блок IV. ПРОДАЖ квртиру І ПРИМІЩЕНЬ
4.1. Критерії вибору Цільовий компанії для організації продажів нерухомості, що будується:
• Податкові аспекти. Маркетингові аспекти. Аспекти безпеки.
4.2. Юридичний аналіз чинників, що впливають на вибір механізму фінансування:
• Законність операцій.
• Оподаткування операцій.
• Мінімізація похідних витрат.
• Маркетингова привабливість механізму.
• Ділова мета операцій.
• Реальність господарських операцій.
• Переваги суті операцій над їх формою.
• Звичайна ціна при поставці активів.
4.3. Порівняльний аналіз застосовуваних механізмів фінансування будівництва.
4.4. Житлово-будівельні кооперативи.
4.5. Попередні договори в будівництві - ілюзія другий поставки або зона 100% податкового і юридичного ризику. Юридичний аналіз судової практики, моделювання ситуацій.
4.6. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ). Удар по ІСІ з боку податкових органів: невизнання права ІСІ на застосування п.141.6.1 ПКУ - причини, наслідки та висновки, які слід зробити.
• Правовий статус інститутів спільного інвестування.
• Потенціал і нові можливості інститутів спільного інвестування (ІСІ) в контексті Податкової реформи.
• ІСІ крізь призму Закону України N 5080-VI та нової підзаконної нормативної бази.
• Види ІСІ.
• Допустимі операції.
• Операції з нерезидентами.
• Виведення прибутку з венчурних ІСІ.
• Робота ІСІ з нерезидентами в світлі лібералізації валютного законодавства.
• Валютні обмеження при роботі з нерезидентами і цінними паперами: способи їх подолання. 4.7. Форвардні контракти через ІСІ / через нерезидента для цілей фінансування будівництва житла:
• Алгоритм операцій
• Продаж готової / нерухомості, що будується з використанням ФК: роз'яснення податкових органів, МЕРТ, судова практика
• Чому Форвардні контракти успішно витримали податкові перевірки.
• Офіційна позиція НКЦПФР про законність застосування форвардних контрактів.
• Деривативи, укладені поза біржі -не будуть визнані деривативами: аналіз судової практики;
• Роль і значення публічних аукціонів при укладенні деривативів: порівняльний аналіз;
• Форвардні контракти на нерухомість, що будується - як єдиний стійкий інструмент фінансування будівництва в умовах «масових перевірок забудовників»
• Перспективи розвитку ринку товарних деривативів в Україні та за її межами.
4.8. Інвестиційні договори через ІСІ: вже не популярний, але самий ризиковий механізм!
• Питання ПДВ, питання допустимості активу ІСІ у вигляді майнових прав на нерухомість, або права вимоги ?! - однозначна позиція податкових органів про неможливість застосування п.141.6.1. ПКУ. Що робити?
• Оцінка та інвентаризація відкритих питань, і ризиків.
• Чому ФК можуть продаватися з нульовою податковим навантаженням через нерезидента, а застосування інвестиційних договір тягне за собою в кращому випадку 12,5% (у випадку з застосуванням Кіпрського резидента)
4.9. Фінансово - кредитні механізми.
• Стратегії використання фінансово-кредитних механізмів у відносинах з державними, комунальними підприємствами: алгоритм дій.
• Комбіноване використання фінансово-кредитних механізмів і житлово-будівельних кооперативів.
• Уроки, витягнуті з ФФБ-пірамід. Підходи до реструктуризації ФФБ
